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不動産トラブル

不動産トラブルでお困りの方へ


不動産は私たちの生活の基盤として欠かせない財産であり、資産的価値が高い財産でもあります。だからこそ契約内容や権利関係、境界等を巡って紛争が生じることが少なくありません。紛争の内容は事案に応じて様々ですが、相続や破産(倒産処理)手続きに関連して問題となることもあります。

不動産に関する法律実務は時代と共に変化しており、専門的な知識が必要となる場合や、手続きに第三者の関与が必要で、当事者だけでは解決ができない場合もありますので、悩まずお気軽にご相談下さい。

このようなことで
お悩みではありませんか?


不動産売買について

購入した中古住宅の欠陥について
修理費を売主に請求したい。

不動産賃貸借について

賃料を滞納している賃借人に
立ち退きを求めたい。

登記手続について

相続登記をしていなかった土地について
登記手続を進めたい。

共有不動産について

共有名義の建物について
共有関係を解消したい。

境界について

境界線を巡って近隣住民と対立している。

不動産トラブルの解決にあたって


不動産に関するトラブルについては、関連士業(土地家屋調査士・司法書士・不動産鑑定士・税理士等)の協力が必要となる場合もあります。

当事務所では、これらの士業とも連携し、依頼者の皆様の手を煩わせることなく、問題を解決することができます。

不動産に関する基礎知識Q&A


Q1

瑕疵担保責任って何?

A1

売買の目的物に欠陥や傷があって、その品質や性能を欠いていることを瑕疵といいます。そして、目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に、売主が負う損害賠償などの責任を瑕疵担保責任といいます。

「隠れた」とあるとおり、担保責任を追及することができるのは、買主側が瑕疵の存在を知らなかった(善意)、あるいは注意しても知ることができなかった(無過失)場合に限られます。

Q2

民法改正による不動産売買への影響は?

A2

民法の一部(債権関係)改正で、不動産取引にも少なからず影響があると考えられます。
不動産に限らず、現行法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合、売主はその瑕疵について過失があるかどうかに関わらず担保責任(瑕疵担保責任)を負うことになっています。
法改正後は、隠れた瑕疵という表現が「契約の内容に適合しない(契約不適合)」と置き換えられ、瑕疵もしくは不適合な部分の判断に当たっては、当事者の意思がより重視されることになるでしょう。

Q3

不動産売買における瑕疵にはどのようなものがあるの?

A3

欠陥や傷というと、建物であればシロアリ、天井裏の雨漏りや住宅の傾き、土地であれば土壌汚染や地中埋設物の存在等の物理的なものを思い浮かべると思います。

この他にも、いわゆる事故物件やいわく付き物件など、一般的に住み心地の良さに重大な影響を及ぼす場合(心理的な瑕疵)や、法令上の建築制限によって自由な使用収益が阻害されている場合(法律上の瑕疵)が含まれます。

Q4

立ち退き交渉がうまくいかない場合は?

A4

賃料の未払等があっても,賃借人に対する実力行使は自力救済といって原則禁止されています。これは賃貸借契約が終了している場合であっても同様です。つまり、不法占拠者であっても占有権(事実上の支配)の侵害として、民事上の損害賠償責任を負ったり、刑事上も住居侵入・窃盗等に当たる可能性があるので、任意に交渉がまとまらない場合には訴訟手続を経て、強制執行により明渡しを行う必要があります。

Q5

強制執行に必要な債務名義って何?

A5

賃借人が任意の立ち退きに応じなければ、強制執行による明渡しが必要になることもありますが、強制執行を行うには、建物明渡請求訴訟で建物の明渡しを命じる判決、もしくは建物明渡義務を定めた和解調書等(裁判の途中で裁判官から訴訟上の和解を勧められることもあります。)の債務名義と呼ばれる文書が必要になります。

債務名義とは、強制執行によって実現される請求権の存在や範囲、債権者、債務者が表示された公的な文書のことです。

Q6

建物明渡しの強制執行手続について教えて

A6

まず、債務名義等の書類を添付して強制執行申立てを行います。執行費用は債務者負担ですが、そもそも債務者は経済的に困窮しているケースがほとんどですから、債権者が負担して行うことも珍しくありません。その他にも執行予納金が必要になりますが、具体的な金額は各裁判所によって異なります。

申立てが受理されると、執行日時(催告期日)の指定がなされ、裁判所の執行官が執行場所において、債務者の占有(使用状況)を確認して、強制執行実施予定日までに建物を退去して明け渡すように催告します。催告してもなお任意に明渡しがなされなかった場合には、強制執行の実施により荷物の搬出等が行われることになります。

Q7

建物の原状回復の範囲は?

A7

借主は、借用物を元の状態(借りたときの状態)に戻して返還する義務があるとされていますが、建物の価値は時間の経過により減少し、日常的に使用していれば、借りたときの状態より悪くなってしまうものです。

これまで原状回復について具体的な規定がなく,裁判所の判断や解釈に委ねられていましたが、法改正によって、裁判所の考え方が明文化されることになりました。

なお、原状回復について、国交省のガイドラインでは『居住または使用により発生した建物価値の減少のうち,賃借人の故意または過失,善管注意義務(社会通念上要求される程度の注意を払って使用する義務のこと)違反,その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と定義されています。

Q8

通常どおりの使用であれば原状回復は必要ない?

A8

クロスの張替費用を例に、国交省のガイドラインを基準とすると、テレビ・冷蔵庫による黒ずみ、日照による変色は通常損耗の範囲として賃貸人が負担すべきであり、一方、通常損耗の範囲を超えるタバコのヤニ汚れであったり、結露・水漏れを放置してできたシミ、カビ、腐食などは善管注意義務違反と判断されることが多く、賃借人が負担すべきということになります。

しかし、ある一定の範囲内であれば、契約自由の原則といって、これらの扱いとは異なる特約を契約当事者間で自由に取り決めることができます。

Q9

共有不動産に関するトラブルの解決方法にはどのようなものがあるの?

A9

共有関係を維持するのか、あるいは解消、離脱するのかによって様々な手段がありますが、代表的なものは共有物分割であり、共有者全員で話し合って決めることになります。

また、実務上は共有持分の放棄もよく利用されており、共有関係から離脱するために共有者の一人が単独ですることができるという点に特徴があります。

Q10

共有物分割にはどのような方法があるの?

A10

共有物分割には、①共有不動産を物理的に分ける現物分割、②共有不動産を売却し、その売却代金を共有者で分配する換価分割、③共有不動産を共有者1人の単独所有にし、単独所有者となった者が他の共有者に代償金を支払う代償分割(価格賠償)の3つがあります。一般的には、共有物分割の協議を行い、協議で合意に至らない場合には、裁判所に訴訟を提起するという流れになります。

Q11

境界紛争はなぜ起こるの?

A11

境界とは「一定範囲の土地の周囲を人為的に区画した線」のことですが、法律的には登記制度の面から見た公法上の境界(筆界・地番界)と、私的な関係により生じる私法上の境界(所有権界)の2つに大きく分けられます。

本来、筆界と所有権界は一致すべきものですが、筆界が不動産登記法上の手続き(分筆・合筆)によらなければ移動させることができないのに対し、所有権界は当事者間の意思が一致すれば自由に移動させることができるため、筆界と所有権界の間にズレが生じてしまうことも多いというのが現状です。

また、土地は一体としてどこまでも続いていて、境界線がはっきりと目に見えるわけではありません。土地と土地との境目を示すための目印をしておかないと、お互いの認識に食い違いが生じ、境界紛争へ発展することになってしまいます。

Q12

境界紛争に関するトラブルの解決方法について教えて

A12

境界紛争を解決する主な手段としては、①境界確定(筆界確定)訴訟、②筆界特定制度、③所有権確認及び所有権移転登記請求訴訟、④調査士会ADRがあります。

手続選択にあたっては、各制度の趣旨や特徴を踏まえて、紛争当事者の対立の背景はどのようなものか、争いとなっているのは筆界か所有権界か(あるいは両方)、経済的・時間的なコストはどうか、これらを総合的に考慮して判断していくことになります。